--- title: "Купили землю в Техасе и хотите построить дом? Земля и есть ваш первый взнос" url: https://mortgageservicepro.com/blog/zemlya-v-tehase-stroitelstvo-doma canonical: https://mortgageservicepro.com/blog/zemlya-v-tehase-stroitelstvo-doma html: https://mortgageservicepro.com/blog/zemlya-v-tehase-stroitelstvo-doma author: "Дмитрий Полтавцев" author_nmls: "2601833" author_url: https://mortgageservicepro.com/team/dmitriy published: 2026-06-07 modified: 2026-10-12 language: ru category: "Программы кредитования" tags: ["Construction loan", "Строительство дома", "Техас"] description: "Если участок в Техасе принадлежит вам и свободен от долгов, его оценочная стоимость обычно засчитывается как первый взнос по construction-to-permanent loan. Это один кредит с одним закрытием: стройку финансируют траншами, а затем он становится обычной ипотекой." --- # Купили землю в Техасе и хотите построить дом? Земля и есть ваш первый взнос > **Коротко.** Если участок в Техасе принадлежит вам и свободен от долгов, его оценочная стоимость обычно засчитывается как первый взнос по construction-to-permanent loan. Это один кредит с одним закрытием: стройку финансируют траншами, а затем он становится обычной ипотекой. **Главное:** - Во время стройки платятся только проценты на уже выданную часть кредита. - По стандартам Fannie Mae строительная фаза обычно ограничена 12 месяцами. - В Техасе нет гослицензии застройщика: банк сам проверяет его опыт, страховки, смету и договор. - Типичное требование банка к застройщику — не менее трёх завершённых объектов за последние три года. «Купил землю за тридцать тысяч в Техасе, хочу построить дом. Что мне для этого нужно?» — такой вопрос я слышу всё чаще. И это, кстати, отличная история: своя земля, свой дом по своему проекту, а не то, что предлагает рынок. Только дальше у людей обычно ступор — а как это вообще финансируется? Машину в кредит берут все, дом покупают в ипотеку тоже, а вот «построить с нуля на своей земле» — тёмный лес. Хорошая новость в том, что схема давно отлажена и она логичнее, чем кажется. И самый приятный её момент: **земля, которой вы уже владеете, чаще всего и становится вашим первоначальным взносом**. То есть вы уже внесли часть, просто пока этого не осознаёте. Давайте разложу всю конструкцию по полочкам — без банковской зауми, на том же примере с участком за тридцать тысяч. ![Планы дома, строительная каска и ключи на бетонном полу](https://mortgageservicepro.com/blog-uploads/2026/06/inline-6.jpg) *От планов и оценки участка — до ключей: строительный кредит ведёт вас через все этапы и в конце становится обычной ипотекой.* ### Ваша земля — это уже первый взнос Главное, что нужно понять с самого начала: когда вы строите дом на своей земле, банк считает не только будущий дом, а **дом вместе с землёй как единый объект**. И оценочная стоимость вашего участка работает как ваш собственный вклад в сделку — то есть как down payment. Поэтому если участок уже в вашей собственности и без долгов, вам, как правило, не нужно отдельно искать наличные на «первый взнос за стройку». Этот взнос у вас уже есть — он в земле. Купили участок за тридцать тысяч, а к моменту стройки он стоит сорок? Тем лучше — в дело идёт оценочная стоимость, а не цена покупки. ## Что такое construction-to-permanent loan Инструмент называется **construction-to-permanent loan** — «строительно-постоянный» кредит. Самый удобный его вид — **one-time close** (одно закрытие). Суть в том, что это *один* кредит с двумя фазами: - **Фаза стройки.** Банк выдаёт деньги не разом, а траншами (draws) — по мере готовности этапов: фундамент, коробка, кровля и так далее. Пока идёт стройка, вы платите только проценты на уже выданную часть. - **Постоянная фаза.** Когда дом готов, этот же кредит **автоматически превращается** в обычную ипотеку — стандартный conventional loan на 30 (или 15) лет, который вы платите как любую другую ипотеку. Почему «one-time close» — это важно: у вас **одно закрытие и один комплект closing costs**, а условия постоянной ипотеки зашиты в документы заранее. Не нужно потом отдельно «перезакрываться» и заново ловить ставку. По сути, с первого дня это один кредит, просто он живёт сначала в строительном режиме, а потом в обычном. ## Как земля и стройка соединяются в один кредит Тут важно не запутаться: это не «два кредита, которые потом слепили». Это **изначально один кредит**. Стоимость земли и финансирование стройки входят в общую оценку готового объекта (участок + дом), и от этой «as completed» — оценки «как будет построено» — банк считает соотношение кредита к стоимости (LTV). Оценщик работает по вашим планам и спецификациям ещё до начала стройки, а когда дом готов — подтверждает завершение отдельным отчётом. По стандартам Fannie Mae строительная фаза ограничена по времени — обычно не дольше 12 месяцев на сам процесс, так что затягивать стройку бесконечно не выйдет. ## Главное про застройщика — и почему в Техасе всё иначе А вот здесь — момент, на котором многие спотыкаются, и я хочу проговорить его точно. Требования к застройщику есть, но идут они **не от штата, а от банка**. Дело в том, что **Техас — один из немногих штатов, где нет государственной лицензии застройщика** (генподрядчика жилья). Штат лицензирует только отдельные ремёсла — электриков, сантехников, HVAC, — а «строителя дома в целом» на уровне штата не лицензируют вообще. Поэтому фразу «нужна действующая лицензия штата Техас» надо понимать правильно: это **требование кредитора** к одобрению застройщика, а не норма закона Техаса. И это, на самом деле, хорошо для вас. Раз штат застройщиков не фильтрует — фильтром становится банк. Чтобы профинансировать стройку, кредитор сам проверяет вашего застройщика: - **лицензии там, где они нужны** (на местном уровне и на отдельные работы); - **опыт и послужной список** — типичное требование банка: не менее **трёх завершённых объектов за последние три года**; - **страховки** (general liability, builder’s risk) и иногда финансовую отчётность; - **договор с детальной сметой и планами**. То есть банк делает за вас ту проверку, которую в Техасе не делает государство. Поэтому к выбору застройщика стоит подходить серьёзно — и радоваться, что у кредитора есть свои зубы. ## Что ещё держать в голове Пара практичных моментов, чтобы картина была полной: - **Во время стройки — только проценты.** Полный ипотечный платёж начинается, когда дом готов и кредит перешёл в постоянную фазу. - **Деньги идут по графику (draw schedule)**, привязанному к этапам, а не одной суммой. Это дисциплинирует и вас, и застройщика. - **[Налог на недвижимость](https://mortgageservicepro.com/blog/homestead-exemption-nalog-na-nedvizhimost) в Техасе высокий** — в среднем около 1,6% в год от стоимости. Подоходного налога штата нет, но property tax заметный, и его обязательно нужно закладывать в расчёт полной стоимости владения новым домом. ## Частые вопросы **Земля правда считается первым взносом?** Да: если участок в вашей собственности и без долгов, его стоимость засчитывается как ваш вклад в сделку. Купили землю — взнос на стройку у вас уже есть. **Что такое construction-to-permanent loan?** Один кредит на весь путь: финансирует строительство по этапам, а по завершении превращается в обычную ипотеку. Одна сделка, одно закрытие. **Какие требования к застройщику в Техасе?** Требования идут не от штата, а от банка: лицензии, опыт, финансовая состоятельность. Именно поэтому выбирать застройщика нужно с оглядкой на то, пропустит ли его кредитор. **Деньги на стройку выдают сразу всей суммой?** Нет — траншами по этапам, после проверки выполненных работ. Это дисциплинирует и вас, и застройщика, а затянуть стройку бесконечно не выйдет — на процесс отведены месяцы. ## Есть земля и хотите построить дом? Давайте посчитаем Если у вас уже есть участок — или вы только присматриваетесь к земле под стройку, — не гадайте по форумам. Давайте сядем и посчитаем именно вашу ситуацию: сколько ваша земля даёт в качестве взноса, на какую сумму стройки вы квалифицируетесь, какой нужен застройщик и каким в итоге будет ваш ежемесячный платёж, когда дом будет готов. Я бесплатно разберу ваш кейс, помогу выстроить сделку от участка до ключей и подскажу, на что смотреть при выборе застройщика, чтобы банк его одобрил без проблем. **Оставьте заявку на бесплатную консультацию — и превратим вашу землю в дом по понятной и предсказуемой схеме.** *Источники данных: Fannie Mae Selling Guide — B5-3.1 (construction-to-permanent financing, single-closing, требования к оценке и срокам стройки); Texas Department of Licensing and Regulation и обзоры лицензирования подрядчиков в Техасе (отсутствие государственной лицензии генподрядчика/застройщика жилья); типовые требования кредиторов к одобрению застройщика и условиям стройкредита; Tax Foundation / SmartAsset — средняя ставка налога на недвижимость в Техасе. Условия программ и требования к застройщику зависят от конкретного кредитора. Материал носит образовательный характер и не является юридической или финансовой консультацией по конкретной сделке.* --- Автор: Дмитрий Полтавцев, лицензированный ипотечный брокер (NMLS #2601833), Loan Factory, Inc. (NMLS #320841). Оригинал статьи: https://mortgageservicepro.com/blog/zemlya-v-tehase-stroitelstvo-doma Все статьи и программы для LLM: https://mortgageservicepro.com/llms.txt