Инвестицион кўчмас мулк объектнинг даромадлилигига
Ижарага бериш учун кўчмас мулк сотиб олмоқчисиз, лекин банклар бермаяпти, чунки «қоғозда» даромад камтаронами? Бунинг учун DSCR-кредитлар бор — бу ерда сизга эмас, объектнинг ўзи қанча даромад қилишига қарашади.
DSCR Debt Service Coverage Ratio деб ёзилади — қарзни қоплаш коэффициенти. Моҳияти оддий: банк сизнинг шахсий даромадингизни, солиқ декларацияларингизни ва маошингизни текширмайди. У битта нарсага қарайди — объектнинг ўзи ипотека тўловини қоплаш учун етарли ижара келтирадими. Агар ижара оқими тўловни ҳеч бўлмаганда бирга бир қопласа, дастур сизга мос келади.
Бу бир нечта объектдан портфел қурмоқчи бўлганлар учун идеал восита. Молиявий барқарорликка америкача йўлнинг мантиғи шундай: биринчи уйнинг бир қисмини тўладинг — кейингисини сотиб олиб ижарага бердинг. Менда бир мижоз бор, у билан биз кетма-кет учинчи уйни сотиб оляпмиз: олдинги иккитасини у ижарага беради, ўзи учинчисида яшайди. Ўн беш йилдан кейин унинг қўлида бир нечта тўлаб бўлинган объект бўлади.
Бу қандай ишлайди
- Аввал сизга эмас, объектга қараймиз. Кутилаётган ижара даромадини ҳисоблаймиз ва уни бўлажак ипотека тўлови билан таққослаймиз — бу айнан ўша қоплаш коэффициенти.
- Агар объект «ўзини боқса», дастур очиқ. Шахсий даромад, W2 ва солиқ декларациялари бу ерда керак эмас — айнан шунинг учун DSCR даромади камтарона кўрсатилганларга шунчалик ёрдам беради.
- Минимал бошланғич тўлов — одатда 20% дан. Мен кредиторни аниқ объект ва сизнинг стратегиянгизга мослаб танлайман: ижарага битта уй, мультифемили ёки ўсиб бораётган портфел.
- Кейин ҳаммаси одатдаги йўналишда ҳаракатланади: баҳолаш, андеррайтинг, ёпилиш. Объект расмийлаштирилиб, ижара келтира бошлаганда, кейингиси ҳақида ўйлаш мумкин.
Шундай қилиб қадам-бақадам битта уйдан портфел ўсиб чиқади — ва кўчмас мулк сизга ишлай бошлайди, сиз эмас унга.
Бу кимга мос келади
- Ижарага бериш учун уй ёки мультифемили сотиб олиб, ижара оқимидан даромад қилмоқчи бўлганларга.
- Даромади «қоғозда» реалидан камроқ бўлган ва оддий банклар қўл силкитадиган ўзини ўзи банд қилганлар ва тадбиркорларга.
- Аллақачон кўчмас мулкка эга бўлган ва шахсий даромад текширувларига ботмасдан миқёсини кенгайтирмоқчи бўлганларга.
- Узоқни ўйлайдиган ва спекуляциялар орқали эмас, кўчмас мулк орқали ўзига молиявий барқарорлик қурадиган одамларга.
Сиз нима оласиз
- Даромадли кўчмас мулк сотиб олиш имконияти, ҳатто сизнинг шахсий даромадингиз банк шаблонларига сиғмаса ҳам.
- Объектнинг даромадлилигига расмийлаштирилган кредит, бошланғич тўлов одатда 20% дан.
- Портфелни ўстириш стратегияси — биринчи объектдан иккинчисига ва ундан кейин қандай ўтиш кераклиги.
- Сизнинг инвестицияларингизга узоқни ўйлаб қарайдиган ва қачон битимга кириш, қачон кутиб туришни айтиб берадиган ҳамкор.
Ҳар бир объект алоҳида ҳисобланади ва аниқ шартлар битим пайтидаги бозорга боғлиқ — уларни консультацияда бирга, реал объектга мослаб ҳисоблаймиз.
Ҳисоблаймиз, объект ўзини ўзи кўтара оладими?
«Менга кўриб турган объектингизни кўрсатинг — ва мен у DSCR'га мос келадими ва қандай бошланғич тўлов кераклигини айтаман. Кейин портфелни қандай қуришни ҳал қиламиз.»
Дмитрий Полтавцев
Лицензияланган ипотека брокери · NMLS