Investitsion ko'chmas mulk obyektning daromadliligiga
Ijaraga berish uchun ko'chmas mulk sotib olmoqchimisiz, lekin banklar bermayapti, chunki «qog'ozda» daromad kamtaronami? Buning uchun DSCR-kreditlar bor — bu yerda sizga emas, balki obyektning o'zi qancha topishiga qaraydilar.
DSCR Debt Service Coverage Ratio deb ochiladi — qarzni qoplash koeffitsienti. Mohiyati oddiy: bank sizning shaxsiy daromadingizni, soliq deklaratsiyalaringizni va maoshingizni tekshirmaydi. U bir narsaga qaraydi — obyektning o'zi ipoteka to'lovini qoplashga yetarli ijara keltiradimi. Agar ijara oqimi to'lovni hech bo'lmasa bir-birga qoplasa, dastur sizga mos keladi.
Bu — bir nechta obyektdan portfel qurmoqchi bo'lganlar uchun ideal vosita. Moliyaviy barqarorlikka amerikacha yo'lning mantig'i shunday: birinchi uyning bir qismini to'lading — keyingisini sotib olding va ijaraga berding. Menda bir mijoz bor, biz u bilan ketma-ket allaqachon uchinchi uyni sotib olayapmiz: oldingi ikkitasini u ijaraga beradi, o'zi uchinchisida yashaydi. O'n besh yildan keyin uning qo'lida bir nechta to'lab bo'lingan obyekt bo'ladi.
Bu qanday ishlaydi
- Avval sizga emas, obyektga qaraymiz. Kutilayotgan ijara daromadini hisoblaymiz va uni kelajakdagi ipoteka to'lovi bilan solishtiramiz — bu aynan o'sha qoplash koeffitsienti.
- Agar obyekt «o'zini boqsa», dastur ochiq. Shaxsiy daromad, W2 va soliq deklaratsiyalari bu yerda kerak emas — aynan shuning uchun DSCR daromadi kamtarona ko'rsatilganlarni shunday qutqaradi.
- Minimal boshlang'ich to'lov — odatda 20% dan. Men kreditorni aniq obyekt va sizning strategiyangizga moslab tanlayman: ijaraga bitta uy, multifemili yoki o'sib borayotgan portfel.
- Keyin hammasi odatdagi marshrut bo'yicha harakatlanadi: baholash, andeppraytting, yopilish. Obyekt rasmiylashtirilib, ijara keltira boshlaganda, keyingisi haqida o'ylash mumkin.
Mana shunday qadam-baqadam bitta uydan portfel o'sib chiqadi — va ko'chmas mulk sizning ustingizda emas, siz uchun ishlay boshlaydi.
Bu kimga mos keladi
- Ijaraga berish uchun uy yoki multifemili sotib olib, ijara oqimida pul ishlamoqchi bo'lganlarga.
- Daromadi «qog'ozda» realdan kam bo'lgan va oddiy banklar qo'l silkitadigan o'zini o'zi band qilganlar va tadbirkorlarga.
- Allaqachon ko'chmas mulkka ega bo'lgan va shaxsiy daromad tekshiruvlarida tiqilib qolmasdan miqyosini kengaytirmoqchi bo'lganlarga.
- Uzoqni o'ylaydigan va o'ziga moliyaviy barqarorlikni spekulyatsiyalar orqali emas, ko'chmas mulk orqali quradigan odamlarga.
Siz nima olasiz
- Shaxsiy daromadingiz bank shablonlariga sig'masa ham daromadli ko'chmas mulk sotib olish imkoniyati.
- Obyektning daromadliligiga rasmiylashtirilgan kredit, boshlang'ich to'lov odatda 20% dan.
- Portfel o'sish strategiyasi — birinchi obyektdan ikkinchisiga va undan keyingisiga qanday o'tish.
- Investitsiyalaringizga uzoqni o'ylab qaraydigan va bitimga qachon kirish, qachon kutish kerakligini aytib beradigan hamkor.
Har bir obyekt alohida hisoblanadi, va aniq shartlar bitim paytidagi bozorga bog'liq — ularni konsultatsiyada birga, real obyektga moslab hisoblaymiz.
Obyekt o'zini o'zi tortadimi — hisoblab ko'ramizmi?
«Menga ko'zlab turgan obyektingizni ko'rsating — va men u DSCR'ga mos keladimi va qanday birinchi to'lov kerakligini aytaman. Keyin portfelni qanday qurishni hal qilamiz.»
Dmitriy Poltavtsev
Litsenziyalangan ipoteka brokeri · NMLS