FHA или Conventional: какую ипотеку выбрать — и почему «лучшей» не существует

Зимние и летние шины

Сравнивать FHA и Conventional — как сравнивать зимние и летние шины. Вопрос «какие лучше?» не имеет смысла, пока не сказано, по какой дороге ехать. Не существует лучшей ипотечной программы. Существует программа, которая стоит дешевле именно для вашего финансового профиля. Всё, что ниже, — про то, как этот профиль прочитать.

FHA: мягкий вход, за который платят страховкой

FHA создана для тех, у кого кредитная история не идеальна или не очень большой взнос. Минимум — 3,5% первого взноса при рейтинге от 580. Это самый низкий порог на рынке, и он позволяет людям с проблемами по credit score покупать недвижимость сейчас, а не через три года «подготовки».

Но за эту доступность приходится платить страховкой — mortgage insurance premium. И вот засада: она никуда не уходит. При взносе меньше 10% страховка остаётся на весь срок кредита. Убрать её можно, как правило, только одним способом — рефинансировать кредит в другую программу. На тридцать лет эта страховка превращается в серьёзную сумму: ориентир — около 1,75% от суммы кредита сразу при выдаче плюс порядка половины процента в год, то есть на кредите в $400 000 это тысячи долларов ежегодно сверх платежа по самому кредиту.

Conventional: строже на входе, дешевле на дистанции

Conventional предъявляет более строгие требования к кредитному рейтингу, доходу, долгам и общему финансовому профилю. Зато взнос для первого покупателя — от 3%, а страховка PMI при взносе меньше 20% снимается, когда вы дошли до 20% equity. Без замены всей ипотеки, без нового appraisal и новых closing costs — просто заявление лендеру.

Equity при этом растёт не только от ваших платежей, но и от рынка: купили за $400 000, дом подорожал до $460 000 — вы уже ближе к порогу, чем думали. Как считается equity и что с ним делать — отдельная статья.

Есть и второй фактор, о котором забывают: у Conventional размер PMI жёстко зависит от кредитного рейтинга. Пара с рейтингами 750 и 580 платила на $400 в месяц больше только потому, что лендер берёт минимальный скор из двух — вот этот кейс. Чем выше скор, тем дешевле Conventional. Чем ниже — тем чаще FHA оказывается единственной дверью.

Кому FHA закрыт: статус

С 2025 года HUD ограничил FHA гражданами США, держателями грин-карты и гражданами стран COFA. Все non-permanent residents — EAD, TPS, DACA, убежище в процессе или одобренное — под FHA больше не подходят. Это не слухи из чатов, а официальное письмо HUD, и я подробно разбирал, что оно значит и чего не значит.

Не значит оно главного: что «иммигрантам запретили ипотеку». Conventional-программы по правилам Fannie Mae и Freddie Mac остались открыты, базовый пакет — EAD плюс SSN. По отдельным категориям EAD решают правила конкретного лендера, и это ровно та работа, ради которой нужен брокер с доступом к 250+ лендерам, а не банк с одной полкой. Так что если вы на временном статусе, выбор «FHA или Conventional» для вас уже сделан. Остаётся правильно подготовить файл.

FHA как первый этап, а не конечная точка

Теперь самое интересное. Если ваш профиль пока не дотягивает до Conventional — скор 600, взнос 3,5%, кредитная история короткая — FHA может позволить купить дом сейчас, начать формировать equity и не тратить ещё несколько лет на аренду, выбрасывая по $25–30 тысяч в год чужому дяде.

А дальше работает стратегия. Было: скор 660, FHA со страховкой. Прошло два-три года: скор 750, дом подорожал, equity перевалил за 20%. Рефинансируем в Conventional — страховка уходит, ставка под новый профиль. Это уже не «дешёвая» или «дорогая» ипотека. Это план с датой. Только помните, что рефинанс — это новая заявка: заново доход, заново кредит, новый appraisal.

Когда Conventional выгоднее уже сегодня

Обратная ситуация встречается не реже. Человек проходит по Conventional, но выбирает FHA — потому что «так посоветовали» или потому что взнос 3,5% звучит проще, чем 3%. Иногда человек пролезает в FHA, хотя его профиль уже дотягивает до Conventional, — и переплачивает годами. Страховка, которую нельзя снять, против страховки, которая уходит сама.

Поэтому когда вам предложили именно FHA, правильная реакция — не «мне подсунули плохую программу», а вопрос: «Покажите, почему для моих цифр это дешевле». Нормальный брокер покажет расчёт по обоим вариантам. Если расчёта нет — это повод насторожиться.

Три вопроса, которые решают выбор

• Какой у вас кредитный рейтинг? Ниже ~620 — чаще всего разговор про FHA (если статус позволяет). 700+ — Conventional почти всегда дешевле. Между — считаем оба варианта.
• Сколько у вас на первый взнос? 3% и 3,5% — почти одно и то же по деньгам, разница в том, что происходит со страховкой потом. Если есть 10%+ — у FHA появляется шанс снять страховку через 11 лет, но Conventional всё равно обычно впереди.
• Сколько лет вы планируете жить в этом доме? Два-три года до переезда — важнее низкий вход. Десять лет — важнее полная стоимость кредита, и тут страховка FHA съедает всё, что сэкономили на входе.

Самая дешёвая ипотека — не та, у которой ниже ставка. И самая доступная сегодня программа не всегда остаётся выгодной через пять лет. Ипотеку выбирают не по названию, а по финансовой стратегии.

Частые вопросы

По теме: Миф про 20% первого взноса и программы помощи, Почему банк может не принять ваши деньги, Как устроена ипотека в США: 8 этапов.

Считаем на ваших цифрах, а не на названиях

Если вы сейчас выбираете между FHA и Conventional — не выбирайте по совету из чата. Пришлите мне ваш кредитный отчёт, размер взноса и планы на дом: посчитаем обе программы в полной стоимости, со страховкой и ставкой, и выберем ту, что дешевле именно для вас. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.