12 статей об ипотеке в США для русскоязычных
FHA с мая 2025 недоступен без грин-карты — но ипотека жива. Разбираю документ HUD, 6 пугалок из чатов и что реально работает: conventional по EAD.
DTI решает, одобрят ли вам ипотеку и на какую сумму. Что такое фронт-энд и бэк-энд, почему миф про «минималку по карте при нулевом балансе» неверен, и какие мелочи тихо топят одобрение.
Многие тихо переплачивают налог на недвижимость — и зря. Homestead exemption снижает налог, escrow и ежемесячный платёж. Сколько экономит во Флориде и Техасе, до какого числа подать и как оформить бесплатно онлайн.
Живой кейс: делаем cash-out рефинанс, а у клиента из трёх лет налоговых транскриптов в IRS есть только один. Почему «я же подал декларацию» не значит «транскрипт доступен» — и как это замораживает сделку.
Застройщики выкупают вам низкую ставку и дарят деньги на закрытие — но зашивают это в завышенную цену дома. Разбираем механику rate buydown и почему такой дом становится неликвидным через несколько лет.
Купили участок в Техасе и хотите построить дом? Разбираю construction-to-permanent loan: как ваша земля становится первоначальным взносом, как стройка превращается в обычную ипотеку и почему застройщика проверяет банк, а не штат.
Сезон налоговых возвратов — и все бегут за машинами. Но платёж за авто напрямую крадёт вашу ипотеку: считаем на пальцах, как одна машина превращается в минус $80–100 тысяч к сумме кредита. Плюс лайфхак с DTI.
Ключи в конце получают почти все. Но один клиент проходит сделку на нервах, а другой — спокойно. Разница в том, какая команда вас вела: лидеры результата или лидеры процесса.
«Без банка, без проверок» звучит как лайфхак. На деле покупка дома напрямую у продавца — это выход из-под защиты в зону, где можно платить годами и остаться без дома. Разбираю главные риски: due-on-sale, contract for deed, balloon.
Реальная история из Теннесси: за неделю до закрытия покупателя уволили, DTI взлетел выше 70%. Что нельзя делать в последний месяц перед closing и как мы спасли сделку легально.
В ипотечной сделке участвуют пятеро: брокер, риэлтор, андеррайтер, оценщик и title company. Разбираем, кто за что отвечает — и почему путаница в ролях рушит сделки.
Налоговый сезон позади — самое время узнать, хватает ли вашего дохода на дом в Техасе. Реальные цифры 2026 года по городам, скрытые расходы и что делать, если в декларации скромная сумма.
