DTI: главная цифра, которая решает, дадут ли вам ипотеку — и на какую сумму

Два DTI: фронт-энд и бэк-энд

DTI бывает двух видов, и их важно не путать:

• Front-end (жилищный) — только будущий платёж за жильё: ипотека, налоги, страховка (PITI) плюс HOA, делённые на доход. Ориентир — примерно до 28% по conventional и 31% по FHA. Но это скорее «комфортный коридор», а не жёсткое правило: у Fannie Mae отдельного потолка по front-end вообще нет.
• Back-end (общий) — тот же жилищный платёж плюс все остальные долги: машина, минималки по картам, студенческий, личные займы. Именно бэк-энд решает, какой кредит вам одобрят.

По потолку back-end: комфортная зона — до 43%, по conventional реально проходит до 45%, а через автоматический андеррайтинг (DU) — до 50%. По FHA с компенсирующими факторами бывает и под 57%. Часто слышишь, что «43% — это потолок»: это устаревший ориентир, сегодня тянет и выше. Но чем ближе к краю, тем хуже условия и выше шанс отказа.

Простой пример. Доход $7 000 в месяц, текущие долги $500, будущий ипотечный платёж $2 000. Складываем долги: $2 500. Делим на доход: $2 500 / $7 000 = 35,7%. Это отличный показатель — заметно ниже всех потолков. (Кстати, ровно 33% получилось бы при доходе $7 500 — мелкая, но важная для расчёта разница.)

Главная ловушка — кредитные карты

Вот здесь почти все ошибаются, поэтому проговорю точно. Гуляет миф, что «минимальный платёж по карте считается в DTI даже при нулевом балансе». Это неверно. Карта с нулевым балансом даёт ноль в DTI — никакого платежа не учитывается.

А вот настоящая ловушка тоньше: даже небольшой остаток на карте включает минимальный платёж, который уже сидит в вашем back-end. Банк берёт минимум, указанный в кредитном отчёте, а если он не указан — считает 5% от остатка. То есть открытая карта, которой вы «почти не пользуетесь», но на которой висит хоть какой-то баланс, — считается. И эти $40–60 минимального платежа откусывают часть вашего ratio.

Хорошая новость — есть честная лазейка: если погасить остаток по карте до закрытия сделки (at or prior to closing), этот платёж можно вообще не включать в DTI. И закрывать саму карту при этом не нужно.

Только не закрывайте карты перед ипотекой

И сразу важное предостережение, потому что интуиция здесь подводит. Кажется логичным: «закрою лишние карты, чтобы было чище». Не делайте этого перед ипотекой. Закрытие карты убирает доступный лимит, из-за чего растёт ваш credit utilization (доля использованного кредита) — а это бьёт по кредитному рейтингу. Плюс укорачивается история.

Правило простое: долг по карте лучше гасить, а не закрывать сам счёт. Старую карту с хорошей историей вообще лучше держать открытой и просто гасить остаток. Для DTI вам поможет погашение, а не закрытие.

Иногда стоит закрыть мелкий долг до подачи

А вот с installment-долгами (рассрочки, мелкие займы) тактика обратная: иногда выгодно закрыть маленький долг до подачи заявки, чтобы его платёж выпал из расчёта и освободил место под ипотеку. Это может стать решающим фактором между одобрением и отказом.

Но это всегда индивидуальный расчёт: что гасить, в каком порядке и стоит ли вообще, — лучше решать вместе с брокером. Иногда $200 в месяц погашенного долга открывают вам десятки тысяч долларов ипотеки, а иногда — наоборот, лучше сохранить кэш в резервах.

DTI определяет не только «да/нет», но и сумму

Важно понять: DTI ограничивает не только факт одобрения, но и максимальную сумму кредита. Очень частая история: человек выбирает дом за $600 000, доход вроде позволяет — а лендер одобряет только $450–500 000. Почему? Потому что существующие долги уже съели часть back-end ratio, и на жильё осталось меньше места.

То есть даже при неплохом доходе ваши текущие платежи напрямую режут сумму, на которую вы квалифицируетесь. Поэтому перед охотой за домом полезно сначала разобраться с DTI — иначе можно влюбиться в дом, который вам пока просто не одобрят.

Как одобрить более высокий DTI — компенсирующие факторы

Если ваш DTI близок к потолку, его можно «перевесить» сильными сторонами. Кредиторы смотрят на компенсирующие факторы:

• высокий кредитный рейтинг;
• солидные резервы (cash reserves) после закрытия;
• крупный первоначальный взнос (низкий LTV);
• низкий payment shock — новый платёж ненамного выше нынешнего;
• высокий остаточный доход (residual income) — особенно для FHA и VA.

Один-два таких фактора нередко двигают одобрение туда, где «по голому DTI» был бы отказ.

По теме: Ипотека на двоих: чей кредитный скор считается, Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Техасе.

Не уверены в своём DTI? Посчитаем за десять минут

DTI — это не магия, это арифметика. И именно с неё стоит начинать, а не с просмотра объявлений. Я бесплатно посчитаю ваш реальный DTI, покажу, на какую сумму дома вы квалифицируетесь прямо сейчас, и подскажу, какие мелочи (карта, мелкий займ, лишний платёж) стоит подправить до подачи, чтобы получить максимум.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию — разберём ваш DTI и найдём максимум дома, который вам реально доступен.

---

Источники данных: Fannie Mae Selling Guide — B3-6-02 (лимиты DTI, отсутствие отдельного front-end потолка), B3-6-05 (минимальные платежи по revolving-счетам, правило 5% от остатка), B3-6-07 (долги, погашаемые до закрытия); HUD Handbook 4000.1 (FHA front-end 31% / back-end 43% и компенсирующие факторы); CFPB и myFICO/Experian (влияние закрытия карт на credit utilization и рейтинг). Материал носит образовательный характер и не является финансовой консультацией по конкретной ситуации.