Брокер — мошенник? Вот что было правдой 15 лет назад

Брокер, который украл $55 миллионов

Этот человек был лицензированным ипотечным брокером. А ещё он крал личности у бездомных, открывал несуществующие банки и увёл у крупнейших банков Америки 55 миллионов долларов. Это не кино — реальная история. Звали его Мэттью Кокс.

Схема была наглой до абсурда: он брал один дом — и вешал на него сразу пять ипотек в разных банках, которые друг о друге не знали. Покупал дом за 300 тысяч, оценку «рисовал» на 550 — и забирал разницу. Деньги прятал через фальшивые банки и подставных людей, оформленных на документы бездомных. Десять лет уходил от погони, попал в топ розыска Секретной службы, отсидел тринадцать лет. Сегодня, кстати, ведёт ютюб-канал про финансовые преступления — рекомендую.

А это ещё «мелкий хулиган»

Кокс — шпана рядом с Ли Фаркасом, главой Taylor, Bean & Whitaker, одной из крупнейших ипотечных контор страны. Фаркас продавал одну и ту же ипотеку по два-три раза разным инвесторам. Вдумайтесь: вы купили долг, а его до вас уже купили ещё двое. Итог аферы — два миллиарда девятьсот миллионов долларов, личный самолёт и Rolls-Royce, тридцать лет приговора — а крах его банка-партнёра обошёлся страховому фонду ещё в четыре с лишним миллиарда.

Оба — не уличные бандиты, а профессионалы ипотечного рынка. Просто в ту эпоху брокером мог стать кто угодно: никто не проверял ни прошлое, ни судимости. Поймали в одном штате — переехал в соседний и работаешь дальше. Именно после таких историй приняли SAFE Act: теперь у каждого брокера в стране — отпечатки в ФБР, личный номер в государственном реестре NMLS и запрет на профессию за мошенничество.

Откуда миф «брокеру выгодна ставка повыше»

Самое интересное: ещё лет пятнадцать назад брокеру и правда было выгодно дать вам ставку похуже. По закону. Называлось это yield spread premium: банк доплачивал бонус за то, что клиента уговорили на ставку выше, чем он заслуживал. Больше ваша переплата — толще конверт брокеру. Перед кризисом 2008-го такая надбавка сидела больше чем в 85% рискованных ипотек: человек терял дом, а брокер клал сверху лишнюю тысячу.

Вот откуда это у нас в крови — «брокер наживается на наивности». Только это запретили. Закон Додда-Франка: вознаграждение брокера не может зависеть от вашей ставки. Дам я вам 6% или 7% — заработаю одинаково. А за обман здесь забирают лицензию. Какой мне смысл топить вас ради тысячи, которую я даже не получу? Гениальная регулировка, которая развернула брокера лицом к клиенту.

«Пойду лучше в свой банк — я ему доверяю»

И банк вам не врёт. Просто это магазин с одной полкой: он может продать только то, что лежит у него. Через дорогу ставка лучше? Он про неё даже не заикнётся — это не его товар. Я не «честнее» банка — меня закон развернул лицом к вам: моя работа — заставить банки драться за вас и снять лучшее с любой полки. У меня их 250+ — почему это решает в сложных кейсах, я разбирал отдельно.

Сколько это стоит клиенту

Частый вопрос: «сколько стоят ваши услуги?» Друзья мои — клиент мне не платит ни копейки. Работа с кредитным файлом, анализ налоговых деклараций, квалификация, подбор программы, сопровождение до ключей — для клиента бесплатно. Вознаграждение брокеру выплачивается при закрытии сделки (моя комиссия приходит через 45 дней после closing) — поэтому я заинтересован ровно в одном: чтобы ваша сделка закрылась на условиях, которые вы тянете.

Подготовка бывает долгой — случаются сделки, к которым идём и год, и два. Клиент ушёл к другому — значит, так сложились звёзды, силой не держу. Но в моей практике те, кто прошёл полный цикл подготовки, доходили до покупки. Именно поэтому я берусь за сложные кейсы: самозанятые, недавние иммигранты, люди без кредитной истории. Если взял в работу — значит, вижу путь. А после ключей мне звонят с вопросами «Дима, как подключить электричество?» — и я отвечаю, потому что так работает нормальный брокер.

Частые вопросы

Как проверить ипотечного брокера?

По номеру NMLS в государственном реестре — там лицензии, штаты и дисциплинарная история. Занимает минуту. Мой номер — NMLS #2601833, проверяйте на здоровье: это первое, что стоит делать до подписания чего-либо.

Брокер дороже, чем идти в банк напрямую?

Клиент не платит брокеру за консультации и подбор — вознаграждение приходит при закрытии сделки. При этом брокер сравнивает предложения многих кредиторов, а банк предлагает только свои. Сравнивать надо итоговые условия — и их я показываю прозрачно, в Loan Estimate.

Правда, что брокеру выгодно дать ставку повыше?

Было правдой до реформ: yield spread premium поощрял завышение ставок. После закона Додда-Франка вознаграждение брокера не может зависеть от вашей ставки — экономический стимул «топить клиента» уничтожен законом.

Чем брокер отличается от loan officer в банке?

Банковский сотрудник продаёт продукты своего банка — одна полка. Брокер подбирает из линейки многих кредиторов и обязан работать в интересах клиента. И тот и другой должны иметь NMLS-номер — проверяйте обоих.

А если брокер всё-таки обманет?

За мошенничество сегодня лишают лицензии и закрывают путь в профессию — регулятор и реестр NMLS сделали цену обмана несоизмеримой с «выгодой». Ваша страховка — проверить лицензию до сделки и читать Loan Estimate с Closing Disclosure, где все цифры обязаны сходиться.

По теме: Pre-approval: письмо, которое закроет сделку, Банк отказал? Вот что произошло на самом деле.

Проверьте меня — потом поговорим

Эпоха, когда брокером мог быть кто угодно, закончилась вместе с Коксом и Фаркасом. Сегодня система устроена так, что брокер зарабатывает только тогда, когда клиент успешно закрывается — и теряет всё, если играет против него.

Так что сделайте одну вещь, когда соберётесь за ипотекой: пробейте своего брокера по NMLS ещё до подписания. А захотите, чтобы я поторговался за вас сразу с десятком банков, — вы знаете, где меня найти.