Pagina 2 din 3 · în total 32
Closing costs идут сверх первого взноса: 2–5% от цены дома. Раскладываю по группам: услуги, сборы, prepaid, escrow — плюс лимиты seller’s credit и документ, который защищает вас до цента.
Миф «без двадцатки даже не суйся» приехал из СНГ и стоит людям годы аренды. Разбираю реальные цифры: conventional от 3%, программы с 1% и помощь штата Техас с первым взносом.
Андеррайтер не спрашивает, сколько у вас денег. Он спрашивает, откуда и как давно. Правило двух месяцев, gift letter, формула «взнос + 5%» и кейс Васи с кэшем из тумбочки.
Письмо за пять минут онлайн против pre-approval, который доводит до ключей: полная структура сделки, что проверяется до выдачи письма и почему hard pull — только в конце.
Банку всё равно, где лежат ваши деньги — в другой стране, в крипте или в недвижимости. Важен их путь в финансовую систему США. Как довезти капитал до сделки без стопов.
Вася-дальнобойщик зарабатывает $150 000, а в декларации — $25 000, и банки отказывают. Разбираю bank statement loan: доход по выпискам, честная цена, ограничения.
Шесть настоящих причин отказа: новый бизнес, налоги в ноль, кредитная история, DTI, зарубежный доход, слабый кредит у супруга. Что увидел банк и что делать с каждой.
Год в США, ITIN вместо SSN, статус TPS, доход из страны исхода — разбираю четыре ситуации, в которых банк отказывает, а закон разрешает. С кейсами из практики.
FHA с мая 2025 недоступен без грин-карты — но ипотека жива. Разбираю документ HUD, 6 пугалок из чатов и что реально работает: conventional по EAD.
DTI решает, одобрят ли вам ипотеку и на какую сумму. Что такое фронт-энд и бэк-энд, почему миф про «минималку по карте при нулевом балансе» неверен, и какие мелочи тихо топят одобрение.
Многие тихо переплачивают налог на недвижимость — и зря. Homestead exemption снижает налог, escrow и ежемесячный платёж. Сколько экономит во Флориде и Техасе, до какого числа подать и как оформить бесплатно онлайн.
Живой кейс: делаем cash-out рефинанс, а у клиента из трёх лет налоговых транскриптов в IRS есть только один. Почему «я же подал декларацию» не значит «транскрипт доступен» — и как это замораживает сделку.
