Closing costs в США: что входит и как сэкономить $5,000+

1. Lender fees (банк)

• Origination fee — 0.5–1% суммы займа. Это плата банку за обработку.
• Underwriting fee — 00–1500. За работу underwriter.
• Application fee — -bash–500.
• Discount points — необязательная плата за снижение ставки. 1 point = 1% займа = ~0.25% ниже ставка.

2. Third-party fees (сторонние услуги)

• Appraisal — 00–700. Независимый оценщик дома.
• Credit report — 0–60.
• Title search + insurance — 500–3500. Самая большая статья. Title insurance — на одну сделку, не ежегодно.
• Survey — 00–700 (если требуется).
• Pest inspection — 00–200.
• Home inspection — 00–600 (необязательная, но критически рекомендую).

3. Government & recording

• Recording fees — 0–250. Регистрация документов в county.
• Transfer tax — зависит от штата. В Texas — нет. В New Jersey — 1%. В California — 0.1%.

4. Prepaid items (вперёд оплачиваемое)

• Property taxes — 6–12 месяцев налогов на счёт escrow
• Homeowners insurance — 12 месяцев страховки за год вперёд
• Mortgage insurance (если <20% downpayment) — за первый год
• Interest — за дни от closing до конца месяца

Где реально можно сэкономить

1. Seller concessions

В offer прописывается: «Продавец оплачивает из closing costs покупателя». Реально работает в medium/cool рынке, особенно если seller хочет быстрое closing. Можно выбить –10k.

2. Lender credits

Банк может покрыть часть closing в обмен на чуть более высокую ставку. Расчёт зависит от срока пребывания в доме: если планируете 5+ лет — невыгодно. Если 2–3 года — может быть выгодно.

3. Сравнение Loan Estimates

По закону каждый банк обязан выдать Loan Estimate (LE) в стандартном формате. Сравните 2–3 LE и торгуйтесь — разница в lender fees между банками может быть –4k.

4. First-time buyer programs

FHA, VA, USDA, штатные DPA-программы (Down Payment Assistance) — часто покрывают часть closing. Зависит от штата и дохода.

Чего НЕ стоит экономить

• Home inspection — спасает от 0–100k проблем
• Title insurance — это страховка на всю жизнь владения домом

Если хотите перед offer прикинуть точные closing costs для конкретного дома — пришлите address и цену, посчитаю.