DSCR loans: ипотека на инвестиционную недвижимость без W2

Что такое DSCR

DSCR — Debt Service Coverage Ratio. Это коэффициент, показывающий, окупает ли арендный доход с дома его mortgage-платёж. Считается просто:

DSCR = (месячная аренда) / (месячный платёж по mortgage, включая налоги, страховку и HOA)

Если ratio > 1.0 — дом сам себя оплачивает. Большинство DSCR-программ требуют 1.0–1.25.

Чем отличается от обычной ипотеки

Главное: банк не смотрит ваш личный доход. Не нужны W2, tax returns, pay stubs. Банк смотрит только на сам дом и его арендный потенциал.

Что нужно:

• Авансовый платёж 20–25% (на purchase) или 25–30% (на cash-out refinance)
• FICO от 660 (лучшие условия от 720)
• Reserves — 3–6 месяцев платежей на счету
• Опыт владения rental или нет — оба варианта работают

Кому подходит

• Self-employed с сложными налогами, где write-offs занижают «бумажный доход»
• Иммигранты, которые ещё не накопили двух лет US-tax history
• Инвесторы, которые уже имеют 4–10+ rental и не могут больше получить standard mortgage (банки лимитируют)
• Foreign nationals — DSCR доступна и им, с downpayment 30%+

Минусы

• Ставки на 1–2% выше conventional
• Prepayment penalty в первые 3–5 лет (если погасить раньше — штраф 1–5%)
• Только на инвестиционные дома, не на primary residence

Когда DSCR — лучший выбор

Когда классическая mortgage не работает по доходу, но дом сам по себе сильный (хорошая локация, проверенная аренда). Я работаю с банками, у которых DSCR — основной продукт, ставки разумные, decision за 7–10 дней.

Есть конкретный объект на примете — дайте параметры, прикину DSCR в первые сутки.