Когда выгодно рефинансировать ипотеку: 5 сценариев

Сценарий 1. Ставка упала на 1%+

Классика. Если ваша текущая ставка 7%, а сегодня дают 6% — refinance окупается за 2–3 года и потом приносит чистую экономию. Калькулятор простой: разница в ставке × сумма займа = годовая экономия. Деленная на closing costs = срок окупаемости.

Сценарий 2. Cash-out для ремонта или инвестиций

У вас в доме накопилось 00k equity. Cash-out refinance даёт вам взять часть наличными под ставку mortgage (намного дешевле, чем personal loan или credit card). Хорошо работает для:

• Ремонт, который повысит стоимость дома
• Покупка инвестиционной недвижимости
• Закрытие дорогих долгов (credit cards 18%+)

Сценарий 3. Убрать PMI

Если при покупке вы положили меньше 20% и платите Private Mortgage Insurance — каждый месяц лишние 00–300. Когда ваш equity достигает 20% (рост стоимости + платежи), можно refinance в conventional без PMI.

Сценарий 4. Из ARM в Fixed

ARM (Adjustable Rate Mortgage) — ставка меняется через N лет. Если вы брали 5/1 ARM три года назад, через два года ставка поплывёт. Сейчас, пока fixed-ставки разумные, лучше зафиксироваться.

Сценарий 5. Сократить срок (15 лет вместо 30)

Если доход вырос — переход на 15-year fixed экономит огромные деньги в долгосроке. Платёж выше, но overall interest — в 2–3 раза меньше. Особенно если до пенсии 10–15 лет.

Когда рефинансировать НЕ стоит

• Если осталось меньше 5 лет до окончания текущей ипотеки
• Если планируете продать дом в ближайшие 2–3 года (closing costs не окупятся)
• Если ставка отличается меньше чем на 0.5% от текущей

Хотите посчитать ваш конкретный случай — напишите, посмотрим вместе.